Vliv stavebních povolení na vývoj realitního trhu v Praze

The influence of building permits on the development of real estate market in Prague

článek ve sborníku mimo WoS a Scopus

čeština

Problematika realitního trhu patří k často diskutovaným a řešením problémům. Autoři v řešení často využívají popis nerovnováhy na trhu. Jde o běžný mikroekonomický model střetu nabídky a poptávky. Zaměření tohoto článku je poněkud odlišné. Vývoj realitního trhu a jeho klíčové faktory jsou řešeny ve vztahu s počtem nových stavebních povolení pro bytovou výstavbu. Tento ukazatel byl zvolen z několika důvodů. Prvním z nich je měnící se demografické prostředí. Tedy ze strany zákazníků rostoucí tlak na diferenciaci produkce, které je možné dosáhnou pouze novou developerskou výstavbou. Rekonstrukce stávajících bytů jsou tak administrativně a finančně náročné, že nepředstavují možný substitut pro novou bytovou výstavbu. Druhým faktorem je provázanost ceny nových bytů a bytů stávajících. Faktory ovlivňující ceny nových bytů budou tak budou pro celý trh pravděpodobně stejné. Posledním důvodem je i to, že množství stavebních povolení se eviduje měsíčně, je tedy vhodné pro hodnocení delších časových řad. K řešení je využito kombinace Grangerovi kauzality, korelačních vztahů mezi proměnnými a v poslední řadě i vícefaktorové regresní analýzy. Výsledky ukazují, že náhodná veličina nemá na počet stavebních povolení vliv. Náhodnou veličinou byla měřena politická příslušnost primátora, respektive i rady města. Statisticky významnou proměnnou je HDP, sazba PRIBOR a dále průměrná mzda. Ostatní zkoumané proměnné, jmenovitě index spotřebitelských cena a počet obyvatel nejsou statisticky významné. Prezentované výsledky mají několik omezení. Prvních z nich je to, že ne všechny použité proměnné splňují podmínky homoskedasticity. Druhým problémem je možnost i nelineárního vztahu vysvětlujících proměnných. Posledním omezením je ne zcela prokázaná kauzalitu.

The issues of the real estate market are often discussed and solved. Authors in solution often use the description of no-equilibrium of the market. It is a common microeconomic model of supply and demand collision. The focus of this article is somewhat different. The development of the real estate market and its key factors are addressed concerning the number of new building permits for housing construction. This indicator has been chosen for several reasons. The first is the changing demographic environment. That is increasing customer pressure on the differentiation of production, which can only be achieved by new development. Reconstruction of existing dwellings is so administratively and financially challenging that they are not a possible substitute for new housing. The second factor is the linking of the cost of new existing flats and apartments. Factors affecting the prices of new flats will likely be the same for the entire market. The last reason is that the number of building permits is recorded monthly, so it is suitable for evaluating a longer time series. The solution utilizes Granger's causality combination, correlation relationships between variables and, last but not least, multifactor regression analysis. The results show that the random variable has no impact on the number of building permits. The political magnitude of the Mayor, or city council, was also measured by a random variable. The statistically significant variable is GDP, the PRIBOR rate, and the average wage. The other variables examined, namely the consumer price index and the population, are not statistically significant. The presented results have several limitations. The first of these is that not all of the variables used to meet the conditions of homoskedasticity. The second problem is the possibility of a non-linear relationship between explanatory variables. The last constraint is not fully proven causality.

Realitní trh, Gragerova kauzalita, Determinanty, Vícefaktorová regrese, Dummy proměnná

Real estate market, Granger causality, Determinants, Multiple regression, Dummy variable

OULEHLA, J.

7. 12. 2018

Vysoké učení technické v Brně Fakulta podnikatelská

Brno

978-80-214-5705-8

Workshop specifického výzkumu 2018

197

204

8