Bachelor's Thesis

Financing of Development Projects

Final Thesis 1.97 MB

Author of thesis: Adela Augustínová

Acad. year: 2025/2026

Supervisor: Ing. Tomáš Heralecký, Ph.D.

Reviewer: Ing. Roman Ptáček, Ph.D.

Abstract:

The bachelor's thesis deals with the financing proposal for the residential development project Apollo II in Bratislava, a conversion of an office building into a residential project. The theoretical part defines the basic concepts of a development project, its valuation methods and forms of financing. The analytical part introduces the project, analyses its market environment and strategic position, and captures the financing conditions for residential projects in Bratislava. Four financing scenarios are then evaluated: bank loan, equity financing, bonds and alternative financing. Each scenario is evaluated through a cash flow model, internal rate of return and risk analysis.

Keywords:

real estate development, property financing, bank loan, bonds, alternative financing, internal rate of return, capital structure

Date of defence

22.06.2026

Result of the defence

Defended (thesis was successfully defended)

znamkaCznamka

Grading

C

Process of defence

Studentka ve své prezentaci seznámila komisi s cíli, řešením a výsledky, ke kterým v závěrečné práci dospěla. Komise se poté seznámila s posudky a hodnocením vedoucího práce a oponenta. Otázky z posudku oponenta zodpověděla v plném rozsahu. Otázky členů komise: 1) Ing. Lenka Širáňová, Ph.D. - Jaké byly použity metody pro řízení rizik? Jaké hodnoty může mít pravděpodobnost? částečně zodpovězeno 2) prof. Ing. Tomáš Meluzín, Ph.D. - Můžete mi více popsat Váš návrh úvěru? plně zodpovězeno Na základě přednesené prezentace a odpovědí na otázky položené v diskusi komise rozhodla, že studentka práci obhájila.

Language of thesis

Slovak

Faculty

Fakulta podnikatelská

Department

Institute of Economics

Study programme

Business Economics (BAK-EP)

Composition of Committee

prof. Ing. Tomáš Meluzín, Ph.D. (předseda)
prof. Ing. et Ing. Stanislav Škapa, Ph.D. (místopředseda)
Ing. Lenka Širáňová, Ph.D. (člen)
Ing. David Schüller, Ph.D. (člen)
Ing. Tomáš Heralecký, Ph.D. (člen)

Supervisor’s report
Ing. Tomáš Heralecký, Ph.D.

Studentka vypracovala bakalářskou práci na téma Financování developerských projektů. Zvolené téma považuji za vhodné, aktuální a odpovídající zaměření studijního programu. Stanovený cíl bakalářské práce byl naplněn v plném rozsahu. Struktura práce je logická a odpovídá charakteru řešeného tématu. Autorka postupuje od vymezení teoretických východisek developerské činnosti a možností jejího financování k praktickému zhodnocení zvoleného problému. Jednotlivé kapitoly na sebe vhodně navazují a vytvářejí ucelený rámec pro posouzení financování developerských projektů.

Práce je zpracována přehledně, jednotlivé části jsou vzájemně provázané a text působí kompaktním dojmem. Formální úroveň práce je dobrá a odpovídá požadavkům kladeným na bakalářskou práci. Rozsah práce je vzhledem ke zvolenému tématu dostačující.

S ohledem na výše uvedené skutečnosti hodnotím předloženou bakalářskou práci klasifikací „B“ a doporučuji ji k obhajobě.
Evaluation criteria Grade
Splnění stanovených cílů A
Zvolený postup řešení, adekvátnost použitých metod B
Schopnost interpretovat dosažené výsledky a vyvozovat z nich závěry B
Praktická využitelnost výsledků B
Uspořádání práce, formální náležitosti, použitá terminologie a odborná jazyková úroveň C
Práce s informačními zdroji, včetně citací C

Grade proposed by supervisor: B

Reviewer’s report
Ing. Roman Ptáček, Ph.D.

Předložená bakalářská práce se věnuje aktuálnímu a praktickému tématu financování developerských projektů, konkrétně se jedná o rezidenční projekt v Bratislavě. Hlavním cílem je navrhnout vhodný způsob financování, včetně valuace nemovitosti a analýzy rizik. Téma je zvoleno velmi vhodně a plně koresponduje se studijním programem, neboť úspěšné nastavení kapitálové struktury je základním stavebním kamenem ekonomické životaschopnosti (nejenom) realitního projektu v tržním prostředí. Z hlediska celkové kompozice vykazuje práce logickou provázanost a standardní členění. Jednotlivé pasáže na sebe navazují.

Teoretická východiska jsou zpracována na základě relevantní literatury, oceňuji zařazení specifických konceptů jako ring-fencing nebo projektové SPV, které se v developerské praxi taktéž používají. Analytická část práce představuje bratislavský realitní trh, autorka aplikovala SLEPT analýzu, Porterův model pěti sil a SWOT analýzu, některé závěry jsou kvůli velkému rozsahu spíše obecnější. Autorka popsala nákladovou a výnosovou strukturu a hodnotu projektu stanovenou reziduální metodou, což tvoří transparentní základ pro vlastní návrhy. Návrhová část práce obsahuje čtyři odlišné scénáře financování. Autorka jednotlivé scénáře vzájemně porovnává a dává investorovi doporučení pro volbu kapitálové struktury, zdůvodnění doporučované varianty (bankovní úvěr) mohlo být detailnější.

Z hlediska formálního zpracování a jazykové úrovně splňuje práce standardní nároky. Text psaný ve slovenském jazyce je přehledný, grafické prvky i tabulky jsou vhodně zvoleny.

Práci doporučuji k obhajobě.
Evaluation criteria Grade
Splnění stanovených cílů B
Zvolený postup řešení, adekvátnost použitých metod A
Schopnost interpretovat dosažené výsledky a vyvozovat z nich závěry B
Praktická využitelnost výsledků B
Struktura práce, použitá terminologie a odborná jazyková úroveň B
Práce s informačními zdroji A
Topics for thesis defence:
  1. V návrhové části je počítáno s poměrně dynamickým tempem prodeje bytových jednotek (prodej všech bytových jednotech do 6 měsíců od kolaudace). Jak by se změnila celková ekonomická životaschopnost projektu a finanční stabilita developera v doporučeném scénáři, pokud by v důsledku ochlazení realitního trhu došlo k prodloužení doby prodeje bytů o 6 - 12 měsíců a jaká konkrétní zmírňující opatření byste v takovém případě navrhovala?

Grade proposed by reviewer: B

Responsibility: Mgr. et Mgr. Hana Odstrčilová