Vývoj tržních cen bytů v nelehkém (z pohledu nemovitostního trhu) období 2008 - 2009 ve městě Brně

Vývoj tržních cen bytů v nelehkém (z pohledu nemovitostního trhu) období 2008 - 2009 ve městě Brně

cs

V souvislosti s již několik měsíců probíhající nepříznivou ekonomickou situací nejen v ČR, jsou veřejnosti v médiích a nejrůznějších periodikách deklarovány velmi často do jisté míry zavádějící informace ohledně cenové dostupnosti bytového bydlení, které nejsou v převážné většině případů podloženy vůbec, nebo nedostatečně věrohodnými informacemi, zejména co se týče skutečně realizovaných obchodů v té či oné lokalitě. Vzhledem k působnosti znaleckého ústavu, našim poznatkům a praktickým zkušenostem v souvislosti s působením agenturního střediska pro JMK a s tím úzce související dostupností relevantních podkladů ohledně uskutečněných prodejů nemovitostí se předkládaný příspěvek bude snažit odpovědět na otázku prostou, nicméně velmi často kladenou nejen odbornou veřejností, a to: "Jak je to tedy s vývojem, resp. úrovní současných cen bytových jednotek přímo ve městě Brně?" Nutno podotknout, že příspěvek nemá za cíl provést hloubkovou analýzu stavu trhu s přesným statistickým vyhodnocením dostupných informací vyplývajících z dostatečného počtu reprezentantů. Chtěli bychom tímto spíše poukázat na skutečnou cenovou úroveň bytového trhu ve městě Brně, resp. jakých nepřesností se lze dopustit při pouhém paušalizování poklesu cen bytů opírajících se o statisticky zpracovaná data pro Brno, Brněnsko, natož Jihomoravský kraj, resp. celou ČR. V žádném případě však nezlehčujeme nesporný pokles cen většiny nemovitostí obecně, a to i v rámci celé ČR, který je zapříčiněn ochlazením realitního trhu vzhledem k ekonomické situaci, ale i k dalším aspektům, který trh s nemovitostmi ovlivňují. Pro účely zpracování tohoto příspěvku byly analyzovány realizované ceny (za období 3.Q/07 až 3.Q/09) bytových jednotek nacházející se v různých katastrálních územích města Brna, přičemž tyto byly rozděleny dle stáří a druhu konstrukčního řešení, neboť tržní ceny bytů rovněž, vyjma dalších tržních aspektů, významně ovlivňuje právě typ konstrukce. Zděné byty obecně jsou dražší ve srovnání s panelovou technologií, a v souvislosti s tímto možná stojí za úvahu, že panelová výstavba není společností vysoko hodnocena, i když kvalita bydlení v mnoha zděných a zejména starých domech je na horší úrovni. Rozdělení je pro tyto účely analýzy provedeno na bytové jednotky starší výstavby zděné (stáří staveb v průměru 70 let, avšak domy a byty alespoň po částečné rekonstrukci), panelové byty v sídlištní zástavbě (stáří z přelomu 70. a 80. let minulého století) a novostavby zděných bytových domů, resp. jednotek.

V souvislosti s již několik měsíců probíhající nepříznivou ekonomickou situací nejen v ČR, jsou veřejnosti v médiích a nejrůznějších periodikách deklarovány velmi často do jisté míry zavádějící informace ohledně cenové dostupnosti bytového bydlení, které nejsou v převážné většině případů podloženy vůbec, nebo nedostatečně věrohodnými informacemi, zejména co se týče skutečně realizovaných obchodů v té či oné lokalitě. Vzhledem k působnosti znaleckého ústavu, našim poznatkům a praktickým zkušenostem v souvislosti s působením agenturního střediska pro JMK a s tím úzce související dostupností relevantních podkladů ohledně uskutečněných prodejů nemovitostí se předkládaný příspěvek bude snažit odpovědět na otázku prostou, nicméně velmi často kladenou nejen odbornou veřejností, a to: "Jak je to tedy s vývojem, resp. úrovní současných cen bytových jednotek přímo ve městě Brně?" Nutno podotknout, že příspěvek nemá za cíl provést hloubkovou analýzu stavu trhu s přesným statistickým vyhodnocením dostupných informací vyplývajících z dostatečného počtu reprezentantů. Chtěli bychom tímto spíše poukázat na skutečnou cenovou úroveň bytového trhu ve městě Brně, resp. jakých nepřesností se lze dopustit při pouhém paušalizování poklesu cen bytů opírajících se o statisticky zpracovaná data pro Brno, Brněnsko, natož Jihomoravský kraj, resp. celou ČR. V žádném případě však nezlehčujeme nesporný pokles cen většiny nemovitostí obecně, a to i v rámci celé ČR, který je zapříčiněn ochlazením realitního trhu vzhledem k ekonomické situaci, ale i k dalším aspektům, který trh s nemovitostmi ovlivňují. Pro účely zpracování tohoto příspěvku byly analyzovány realizované ceny (za období 3.Q/07 až 3.Q/09) bytových jednotek nacházející se v různých katastrálních územích města Brna, přičemž tyto byly rozděleny dle stáří a druhu konstrukčního řešení, neboť tržní ceny bytů rovněž, vyjma dalších tržních aspektů, významně ovlivňuje právě typ konstrukce. Zděné byty obecně jsou dražší ve srovnání s panelovou technologií, a v souvislosti s tímto možná stojí za úvahu, že panelová výstavba není společností vysoko hodnocena, i když kvalita bydlení v mnoha zděných a zejména starých domech je na horší úrovni. Rozdělení je pro tyto účely analýzy provedeno na bytové jednotky starší výstavby zděné (stáří staveb v průměru 70 let, avšak domy a byty alespoň po částečné rekonstrukci), panelové byty v sídlištní zástavbě (stáří z přelomu 70. a 80. let minulého století) a novostavby zděných bytových domů, resp. jednotek.