ÚSI VUT

Oceňování nemovitého majetku

Anotace tematického modulu

Vzděláváním v tomto modulu jsou rozvíjeny schopnosti účastníků provádět praktická oceňování hmotného nemovitého majetku s důrazem na oceňování nemovitostí na tržních principech v rezidenčním i komerčním segmentu trhu včetně souvisejících analýz (analýza realitního trhu, analýza nejlepšího a nejvyššího využití) a porozumět i přesnosti odhadu ocenění a automatickým oceňovacím modelům AVM na konceptuální úrovni. Rozvíjeny budou i schopnosti oceňování nemovitého majetku podle oceňovacích předpisů. Účastníci prokazují znalosti standardizovaných postupů a metod pro oceňování nemovitého majetku, a to zejména na tržních principech, ale i úředního oceňování majetku dle oceňovacích předpisů. Prokazují schopnost provést veškeré činnosti spojené s provedením ocenění a zpracováním znaleckého posudku (ev. tržního odhadu) na úrovni zadání požadovaného pro vykonání odborné části vstupní zkoušky.

Cíl tematického modulu

Počet kreditů (ECTS)

35

Osnova tematického modulu

Blok 1: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů

1. Vybraná ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – působnost zákona o cenách a zákona o oceňování majetku, způsoby oceňování majetku a služeb, definice, způsoby oceňování nemovitého majetku.
2. Metodiky ocenění stavebních, zemědělských, lesních a jiných pozemků dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. v aktuálním a dřívějším znění.
3. Nákladové ocenění včetně řešení opotřebení staveb, způsoby ocenění u budov, kde proběhly významné investice, jako jsou rekonstrukce, rozšiřování staveb (nástavby/přístavby) a podobně dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. v aktuálním a dřívějším znění.
4. Výnosové oceňování staveb, určování vstupních dat do ocenění, výpočet ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. v aktuálním a dřívějším znění.
5. Principy oceňování staveb a bytových jednotek porovnávacím způsobem dle vyhlášky č. 441/2013 Sb.
6. Oceňování studní, plotů, vedlejších staveb, venkovních úprav, inženýrských a speciálních pozemních staveb.

Blok 2: Tržní oceňování nemovitostí

1. Proces tržního ocenění (odhadci, znalci), hierarchie dle IVS, kategorie (standardy) hodnoty dle IVS a EVS.
2. Práce v databázích cenových/necenových údajů a vyhledávání/hodnocení dílčích trhů (rezidence, logistika, kanceláře) a relevantní podklady pro ocenění, základní principy fungování realitního trhu ve vazbě na oceňování, mikroekonomie u nemovitostí.
3. Analýza realitního trhu pro účely ocenění: účel, doporučené prvky, případové studie, příklady, kvantitativní rozhraní a vertikální analýza realitního trhu.
4. Přístupy ocenění obecně, komparativní přístup oceňování: princip, metody a techniky, dílčí způsoby řešení (úprava a vyhodnocení dat, PDA, SA).
5. Příjmový přístup oceňování: princip, techniky (dle finanční matematiky a výpočtu současné hodnoty), analýza nejvyššího a nejlepšího využití.
6. Nákladový přístup a jeho vztah k tržnímu ocenění, funkční a ekonomické nedostatky, rekonciliace (finální analýza) – princip a doporučení, případové studie, kontribuční metoda ocenění při kombinaci majetku.
7. Specifika ocenění nemovitých věcí pro peněžní ústavy, vybrané praktické situace v tržních odhadech.
8. AVM, Mass appraisal, hybridní modely, srovnání s tržním oceněním; přesnost tržního ocenění.

Blok 3: Oceňování součástí nemovitých věcí

1. Základní oceňovací principy využívané při ocenění věcných břemen včetně ocenění dle cenového předpisu, účely ocenění, pro které je nutné oceňovat věcná břemena a úkoly znalce při těchto ocenění.
2. Základní oceňovací principy využívané při ocenění práva stavby včetně ocenění dle cenového předpisu, účely ocenění, pro které je nutné oceňovat právo stavby.
3. Oceňování trvalých porostů mimo lesních, a to jak postupem dle cenového předpisu, tak pro účel tržního ocenění.
4. Oceňování lesních porostů a pozemků, a to jak postupem dle cenového předpisu, tak pro účel tržního ocenění.

Blok 4: Základní principy realitního trhu

1. Determinanty realitního trhu (mikroekonomické a makroekonomické aspekty), dílčí realitní trhy (rezidence, obchodní centra, logistická centra, kancelářské prostory, víkendová sídla).
2. Yieldy dílčích realitních trhů, strukturování investic do nemovitostí a mezinárodní standardy účetního výkaznictví (IFRS).
3. Fisher-Di Pasquale-Wheaton model, institucionální investoři, developerská činnost a model akvizic.
4. Specifika regionálních realitních trhů.

Výstupy učení

Znalosti – absolvent umí:

• vysvětlit základní principy teorie oceňování nemovitých věcí, proces tržního ocenění nemovitých věcí, rozlišit jednotlivé standardy hodnoty a oceňovací přístupy v jejich principech,
• vysvětlit oceňovací proces administrativního (úředního) oceňování, tj. rozumět skladbě ocenění dle cenového předpisu,
• popsat rozdíly a nuance v jednotlivých oceňovacích technikách a modelech při tržním oceňování nemovitostí,
• rozpoznat a vymezit podklady a zdroje podkladů nezbytné i užitečné pro tržní ocenění nemovitých věcí, poznat postup analýzy realitního trhu pro účely ocenění včetně charakteristiky a analýzy samotného oceňovaného nemovitého aktiva,
• objasnit principy a postupy aplikované při oceňování věcných práv k nemovitostem, trvalým porostům a lesním porostům
• vysvětlit princip a využití automatických oceňovacích modelů (AVM) a posuzování míry přesností odhadů AVM.

Dovednosti – absolvent umí:

• vhodně aplikovat a rozlišit jednotlivé standardy hodnoty, oceňovací přístupy, oceňovací metody, oceňovací techniky a podpůrné metody,
• aplikovat cenový předpis (administrativní ocenění) při tvorbě oceňovacího reportu a aplikovat jednotlivá ustanovení spolu s přílohami,
• aplikovat příslušné výpočtové modely a techniky oceňovacích metod dle konkrétních ocenění,
• používat podkladové dokumentace, vytvářet a selektovat data v databázích s cenovými i necenovými údaji, používat podpůrné podklady pro tržní ocenění,
• sestavit analýzu trhu pro účely tržního ocenění, odhadnout z tržních dat kvantitativní rozpětí odhadu, vhodně identifikovat cenotvorné faktory oceňovaného aktiva a utvořit komplexní charakteristiku pro ocenění (kvalitativní pohled),
• aplikovat vhodné postupy při oceňování věcných práv k nemovitostem, trvalým porostům a lesním porostům.

Kompetence – absolvent umí:

• samostatně ocenit různé typy nemovitého majetku a jejich funkční soubory,
• obhájit a interpretovat vlastní postup v ocenění i obsah oceňovacího reportu,
• zpracovat znalecký posudek na úrovni požadavků pro zvláštní část vstupní zkoušky znalce pro obor Ekonomika, odvětví Oceňování nemovitých věcí.

Podmínky absolvování

• Písemná zkouška:Zkouška ověří znalosti tržního oceňování a oceňování podle cenových předpisů. Zkouška se zaměří na všechny typy nemovitých věcí, tedy pozemků bez i se stavbami, věcných práv k pozemkům a některé specifické případy ocenění nemovitých věcí. Zkouška bude formou multiple-choice testu. Požadována je 75% úspěšnost.
• Ústní zkouška: Zkouška ověří znalosti oceňování podle cenových předpisů a tržního oceňování nemovitého majetku. Ústní zkouška bude zaměřena také na ověření znalostí pro získání zdrojů dat pro ocenění a postupů ocenění v konkrétních vybraných případech.
• Individuální projekt: Účastníci zpracují cvičné znalecké posudky na úrovni požadavků pro zvláštní část vstupní zkoušky znalce, zaměřené na ocenění cenou zjištěnou a tržní hodnotou. Oceňovány budou pozemky volné a zastavěné stavbou rodinného domu, polyfunkčním objektem, pozemek s právem stavby a věcným břemenem.

Úspěšným absolventům modulu bude vydán mezinárodně uznávaný mikrocertifikát.