ÚSI VUT

Teorie oceňování majetku

Anotace tematického modulu

Vzděláváním v tomto modulu jsou rozvíjeny především teoretické znalosti účastníků v oblasti obecné teorie oceňování aktiv. Výuka se zaměřuje na české i mezinárodní oceňovací standardy, právní úpravu oceňování v ČR, na základní teorie fungování trhů a na problematiku majetkové újmy způsobené poškozením věci. Účastníci prokazují znalosti základních pojmů a teorií pro oceňování aktiv, požadavků na uzavření dohody o ocenění, specifické požadavky na obsah posudku o ocenění a prokazují schopnost zvolit správný standard hodnoty, oceňovací přístup a provádět základní výpočty založené na znalosti pravděpodobnosti a statistiky, finanční matematiky aj. na principech všech oceňovacích přístupů.

Cíl tematického modulu

Počet kreditů (ECTS)

25

Osnova tematického modulu

Blok 1: Teorie oceňování majetku

1. Teoretický základ: oceňování, cena, hodnota, systémový přístup k oceňování majetku, vytváření systému podstatných veličin.
2. Kategorizace majetku: majetek podle OZ a podle ZOM, věc v právním smyslu, kategorizace věcí, součást a příslušenství věci, majetková práva, vlastnické právo a vlastnictví, spoluvlastnictví, omezení vlastnických práv a vliv na hodnotu věci.
3. Fungování trhů: struktura a vlastnosti soustavy trh, tvorba ceny na trhu, možnosti analýzy chování soustavy trh.
4. Právní úprava oceňování v ČR: občanský zákoník, cenové právo ČR, oceňování podle zákona.
5. Analýza kvality a hodnoty majetku: znaky kvality, vymezení podstatných charakteristik věci, jejich parametrizace a systém podstatných veličin.
6. Obecné zásady oceňování majetku: standardy hodnoty definované v IVS a v českém cenovém právu, tržní, výnosový a nákladový přístup, metody jednotlivých přístupů, kategorizace mezních stavů, posuzování doby užitečného života, vliv celkových a generálních oprav.
7. Majetková újma: právní rámec náhrady majetkové a nemajetkové újmy, škoda, ustálená judikatura k náhradě škody, postup při posuzování výše majetkové újmy.
8. Systémový přístup ke zpracování posudku, typy zpráv o ocenění podle IVS, zpracování znaleckého posudku.

Blok 2: Zahraniční oceňovací standardy a metodika reportingu

1. Oceňovací standardy: obecné standardy IVS, mezinárodní a české standardy pro jednotlivé typy aktiv.
2. IVS obecné standardy: reporting, šetření a soulad.
3. IVS obecné standardy: standardy hodnoty, oceňovací přístupy a metody (+ modely a jejich zapojení v celkovém ocenění).
4. IVS – standardy aktiv: budovy a zařízení, práva k nemovitým věcem.
5. IVS app: diskontované peněžní toky, oceňování a nejistota.
6. IVS app: Společné postupy nákladového přístupu pro hmotná aktiva.
7. EVS: Tržní hodnota a související kategorie, kategorie hodnoty na netržní bázi.
8. EVS: Oceňovací proces a reporting.
9. EVS: Komplexní oceňovací metodologie, Vybrané statě z prováděcích poznámek a návodů.
10. Ostatní zahraniční standardy: RICS (zejména úprava AVM), the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

Blok 3: Statistické metody a odhad hodnoty (včetně AVM)

1. Definice hodnoty, střední hodnota, pravděpodobnost a relativní četnost.
2. Četnostní rozložení cen, proměnná cena (celková, jednotková) a její četnostní rozdělení.
3. Normalita dat a extrémní hodnoty (statistické testy a diagnostické grafy).
4. Odhady střední hodnoty a interpretace pro konkrétní data.
5. Odhady přesnosti klasického ocenění na bázi rozptylu cen; rozklad rozptylu a náhodná složka.
6. Odhady hodnoty pomocí AVM.
7. Srovnání odhadu hodnoty klasického ocenění a AVM.
8. Srovnání metrik přesnosti ocenění AVM a klasického ocenění.
9. Práce s daty pro ocenění, filtrace dat, transformace veličin.

Výstupy učení

Znalosti – absolvent umí:

• vysvětlit základní principy teorie oceňování aktiv, standardy hodnoty, oceňovací přístupy, oceňovací metody,
• objasnit obsah a provázanost mezinárodních oceňovacích standardů a českých právních předpisů souvisejících s tvorbou ceny na trhu a s oceňováním majetku a služeb,
• popsat podmínky zakázky o ocenění, požadavky na způsob a provádění šetření při ocenění a zvláštní požadavky na obsah posudku o ocenění,
• vysvětlit specifické požadavky na odbornost odhadce majetku,
• vysvětlit pojem věc v právním smyslu, vymezit charakteristiky věcí nemovitých a movitých, objasnit co je součást a příslušenství věci, popsat typy věcných práv k věci,
• vysvětlit principy fungování trhů, tvorby ceny na trhu (nabídka, poptávka, tržní chování, cena jako informace) a teorie hodnoty.

Dovednosti – absolvent umí:

• provést základní výpočty na principu jednotlivých oceňovacích přístupů,
• analyzovat technické a ekonomické charakteristiky posuzovaných aktiv,
• zhodnotit vhodnost aplikace jednotlivých přístupů a metod pro různé typy aktiv a účely ocenění,
• aplikovat teoretický rámec oceňování na provedení vstupních analýz pro ocenění vybraných typů aktiv,
• provést odhad hodnoty aktiv pomocí statistických postupů a stanovit míru přesnosti odhadu,
• orientovat se v zahraničních oceňovacích standardech a aplikovat konkrétní ustanovení v oceňovacím reportu.

Kompetence – absolvent umí:

• propojovat a aplikovat nabyté teoretické znalosti z oblasti cenového práva a mezinárodních standardů při provádění odhadu hodnoty aktiv,
• samostatně rozhodovat o vhodnosti použití oceňovacích metod pro konkrétní účely ocenění,
• odborně argumentovat a obhájit kvalifikované závěry.

Podmínky absolvování

• Písemná zkouška:Zkouškou budou ověřovány znalosti účastníků v oblasti porozumění základním pojmům a jejich schopnost provádět základní výpočty při oceňování. Požadována je 75% úspěšnost.
• Ústní zkouška: Ověří se znalosti oceňovacích standardů, cenového práva a širšího právního rámce pro oceňování a posuzování majetkové újmy.
• Individuální projekt: Účastníci zpracují studii k oceňování majetku, kterým se zabývají v rámci zaměření studia, na základě rešerše odborné literatury provedou analýzu jeho podstatných charakteristik pro ocenění, popíší aplikovatelné standardy hodnoty, přístupy k ocenění a základní metody podle mezinárodních standardů a popíší přístupy k ocenění podle českého cenového práva.

Úspěšným absolventům modulu bude vydán mezinárodně uznávaný mikrocertifikát.